はなみずき司法書士事務所
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4月 26 2018

諸費用ローンを含んだ住宅ローン特則(個人再生)

個人再生手続を選択する大きな理由の一つに「住宅ローンを支払い続けることで家を手放さないで大きく負債を軽減できる」ということがあります。 

自己破産の場合,借り入れ自体は免責許可が出れば無くなりますが,家を含む大きな財産については原則として手放さなければなりません。もし,自己破産をしても当該家に住み続けたいということであれば,親族等の第三者に買い取ってもらって,その親族から借りて住むなど,自己破産手続とは別に何らかの方法を考える必要があります。
 

一方,住宅ローン以外の債権者については任意整理をして分割で返済するという方法も考えられますが,他の借り入れが減ることは少なくなってきているのであまり状況が変わりません
 

この点,個人再生であれば,基本的には住宅ローンはこれまでどおり支払い続ける必要がありますが,他の借り入れについては最大で8割カットしてもらえますので大きく負債を軽減できることになります。もっとも,住宅ローンといっても様々な状況があり,場合によっては使えない場合もあるため,今回はこの点についてまとめたいと思います。
 

house_omoi_loan 
 

住宅ローン特則

 

いわゆる住宅ローン特則は,正式には「住宅資金特別条項」というもので,本来であれば個人再生手続きの開始に伴い,住宅ローンの返済が禁止され,最終的には住宅ローン債権者が競売等を行うことで自宅を手放さなければならいことになるのですが,この条項を含んだ再生計画案が認められると,他の債権のように最大8割カットとはならないどころか1円も減りませんが,住宅ローンを支払い続けることで自宅を手放さなくても良いこととなります
 

自宅を守りたい方にとっては,とても有用な手続となります。 
 

住宅ローン特則を使うための条件

住宅ローンであっても,実は必ずしもこの特則が使える訳ではなく,以下の条件を満たす必要があります。
 

1 住宅であること
 

住宅ローンというものである以上,申立てをする方が居住するための「住宅」でなければなりません。

「居住」に関しては,単身赴任や転勤などで一時的に当該住宅に住んでいない場合でも大丈夫ですが,当初から住まない予定の家族のための住宅や,純粋な投資用不動産等は該当しません。

「住宅」に関しては,一部(床面積の半分以下)が住宅ではない店舗や事務所であっても大丈夫です。
 

2 再生債務者所有であること
 

個人再生を申し立てる方の所有でなければなりませんが,単独所有ではなく,夫婦共有や親子で共有などでも構いません
 

3 借り入れが住宅ローンであること
 

住宅ローンとは,住宅の建設・購入のために必要な資金や住宅の改良に必要な資金であり,分割払いとなっているものを指します。

したがって,事業用の借り入れなどで自宅に担保が設定されている場合,住宅ローンではないためこの特則は使えないことになります。
 

4 自宅に住宅ローン以外の担保権が設定されていないこと
 

住宅ローンを組むと,まず間違いなく自宅に抵当権が設定されます。住宅ローン特則を使うことで,この抵当権の実行(競売)がされることがなくなりますので,自宅を手放さなくても良いこととなります。

しかし,住宅ローンの抵当権に加えて,事業用の借り入れなど住宅ローン以外の担保権が設定されていると,上記3のとおりこのような債権には住宅ローン特則の効力が及ばないため,抵当権の実行を防ぐことができません。したがって,自宅に住宅ローン以外の担保権が設定されている場合は住宅ローン特則が使えないということになります。

このような場合には,親族などに依頼して,住宅ローン以外の抵当権に関する債務について第三者弁済をしてもらって担保権を抹消してから個人再生の申立てをすることとなりますが,なかなか第三者弁済をしていただけるような方は多くないので,残念ですが手放さなければならない可能性が高いです。

他にも,保証会社が代位弁済して6か月経過していないことなど,他の要件もありますがここでは省略します。 
 

諸費用ローン

 

住宅を購入する際に,住宅本体(建物及び土地)の購入に加えて,外構の工事費用,テレビやエアコンなどの家電の購入費用,登記費用や仲介手数料などの住宅取得に関する費用,税金の支払いや保険の支払いなど結構お金がかかりますので,この点についてのローンを組むことがあります。

人によって呼称はや内容は変わりますが,一般的には上記のような住宅本体以外のローンのことを諸費用ローンと呼んでいます。

諸費用ローンの特徴としては,通常は住宅本体の取得に関する住宅ローンと比べて借入利率が高く金額が比較的少額(100~300万円程度),住宅ローン減税の対象にならないものであり,銀行によっては諸費用ローン単独で抵当権を設定することがあります(無担保のケースもあります。)。

上記のとおり,住宅ローン特則は住宅ローンにしか効力が及ばす事業用の借り入れなどには及びません。とすると,もし諸費用ローンが住宅ローンではないと判断されてしまうと,「住宅ローン以外の担保権が設定されている」ということになり,住宅ローン特則が使えないことになります

この点,各裁判所によって取り扱いが異なると思われるため確実な情報ではありませんが,先日諸費用ローンを含んだ住宅ローン特則が無事認可されましたので,ここで得た情報を記載いたします。
 

1 住宅の取得に密接なものであれば大丈夫
 

今回の手続においては,諸費用ローンの使途は,登記費用,住宅ローンの保証料,不動産業者の仲介手数料であり,住宅ローンを組んで住宅を購入する際には必ずかかる費用となります。

今回の手続では入っていませんでしたが,カーポートやガーデニング的な外構の費用は必ずしも必要とは言い難いため微妙かと思いますが,斜面に建てる際の擁壁の費用などは認められるのではないかと思います。また,テレビやエアコン等の家具の購入については,住宅取得と密接とは言えないので比較的難しいように思います。
 

2 疎明方法
 

諸費用ローンの使途が上記のような登記費用等のみであることを裁判所に説明しなければなりません。

通常,銀行との間の契約書には,「諸費用」としか書いておらず,具体的な使途が書いていないため,契約書だけでは説明ができません。そこで,金融機関の担当者から具体的な使途について聴取する必要があります。

今回の手続においては,サービサーが受託しており,サービサーの担当者から金融機関の担当者に問い合わせてもらって聴取したものを書面にして提出いたしました。
 
 

ということで,諸費用ローンについては,やはり名目だけではなく実態を調査する必要があります。今回はたまたまサービサーの方が協力的であったため問題なく進めることができましたが,金融機関の方が非協力的だと頓挫することにもなりかねません。もっとも,金融機関側の立場においても協力することがメリットである(住宅ローン特則が認められないと,個人再生を諦めて破産することになるため,結果的に全額の回収は極めて困難となる。)ことが多いため,この点を説明すれば概ね協力してもらえると思います。

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