はなみずき司法書士事務所
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2018年4月

4月 26 2018

諸費用ローンを含んだ住宅ローン特則(個人再生)

個人再生手続を選択する大きな理由の一つに「住宅ローンを支払い続けることで家を手放さないで大きく負債を軽減できる」ということがあります。 

自己破産の場合,借り入れ自体は免責許可が出れば無くなりますが,家を含む大きな財産については原則として手放さなければなりません。もし,自己破産をしても当該家に住み続けたいということであれば,親族等の第三者に買い取ってもらって,その親族から借りて住むなど,自己破産手続とは別に何らかの方法を考える必要があります。
 

一方,住宅ローン以外の債権者については任意整理をして分割で返済するという方法も考えられますが,他の借り入れが減ることは少なくなってきているのであまり状況が変わりません
 

この点,個人再生であれば,基本的には住宅ローンはこれまでどおり支払い続ける必要がありますが,他の借り入れについては最大で8割カットしてもらえますので大きく負債を軽減できることになります。もっとも,住宅ローンといっても様々な状況があり,場合によっては使えない場合もあるため,今回はこの点についてまとめたいと思います。
 

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住宅ローン特則

 

いわゆる住宅ローン特則は,正式には「住宅資金特別条項」というもので,本来であれば個人再生手続きの開始に伴い,住宅ローンの返済が禁止され,最終的には住宅ローン債権者が競売等を行うことで自宅を手放さなければならいことになるのですが,この条項を含んだ再生計画案が認められると,他の債権のように最大8割カットとはならないどころか1円も減りませんが,住宅ローンを支払い続けることで自宅を手放さなくても良いこととなります
 

自宅を守りたい方にとっては,とても有用な手続となります。 
 

住宅ローン特則を使うための条件

住宅ローンであっても,実は必ずしもこの特則が使える訳ではなく,以下の条件を満たす必要があります。
 

1 住宅であること
 

住宅ローンというものである以上,申立てをする方が居住するための「住宅」でなければなりません。

「居住」に関しては,単身赴任や転勤などで一時的に当該住宅に住んでいない場合でも大丈夫ですが,当初から住まない予定の家族のための住宅や,純粋な投資用不動産等は該当しません。

「住宅」に関しては,一部(床面積の半分以下)が住宅ではない店舗や事務所であっても大丈夫です。
 

2 再生債務者所有であること
 

個人再生を申し立てる方の所有でなければなりませんが,単独所有ではなく,夫婦共有や親子で共有などでも構いません
 

3 借り入れが住宅ローンであること
 

住宅ローンとは,住宅の建設・購入のために必要な資金や住宅の改良に必要な資金であり,分割払いとなっているものを指します。

したがって,事業用の借り入れなどで自宅に担保が設定されている場合,住宅ローンではないためこの特則は使えないことになります。
 

4 自宅に住宅ローン以外の担保権が設定されていないこと
 

住宅ローンを組むと,まず間違いなく自宅に抵当権が設定されます。住宅ローン特則を使うことで,この抵当権の実行(競売)がされることがなくなりますので,自宅を手放さなくても良いこととなります。

しかし,住宅ローンの抵当権に加えて,事業用の借り入れなど住宅ローン以外の担保権が設定されていると,上記3のとおりこのような債権には住宅ローン特則の効力が及ばないため,抵当権の実行を防ぐことができません。したがって,自宅に住宅ローン以外の担保権が設定されている場合は住宅ローン特則が使えないということになります。

このような場合には,親族などに依頼して,住宅ローン以外の抵当権に関する債務について第三者弁済をしてもらって担保権を抹消してから個人再生の申立てをすることとなりますが,なかなか第三者弁済をしていただけるような方は多くないので,残念ですが手放さなければならない可能性が高いです。

他にも,保証会社が代位弁済して6か月経過していないことなど,他の要件もありますがここでは省略します。 
 

諸費用ローン

 

住宅を購入する際に,住宅本体(建物及び土地)の購入に加えて,外構の工事費用,テレビやエアコンなどの家電の購入費用,登記費用や仲介手数料などの住宅取得に関する費用,税金の支払いや保険の支払いなど結構お金がかかりますので,この点についてのローンを組むことがあります。

人によって呼称はや内容は変わりますが,一般的には上記のような住宅本体以外のローンのことを諸費用ローンと呼んでいます。

諸費用ローンの特徴としては,通常は住宅本体の取得に関する住宅ローンと比べて借入利率が高く金額が比較的少額(100~300万円程度),住宅ローン減税の対象にならないものであり,銀行によっては諸費用ローン単独で抵当権を設定することがあります(無担保のケースもあります。)。

上記のとおり,住宅ローン特則は住宅ローンにしか効力が及ばす事業用の借り入れなどには及びません。とすると,もし諸費用ローンが住宅ローンではないと判断されてしまうと,「住宅ローン以外の担保権が設定されている」ということになり,住宅ローン特則が使えないことになります

この点,各裁判所によって取り扱いが異なると思われるため確実な情報ではありませんが,先日諸費用ローンを含んだ住宅ローン特則が無事認可されましたので,ここで得た情報を記載いたします。
 

1 住宅の取得に密接なものであれば大丈夫
 

今回の手続においては,諸費用ローンの使途は,登記費用,住宅ローンの保証料,不動産業者の仲介手数料であり,住宅ローンを組んで住宅を購入する際には必ずかかる費用となります。

今回の手続では入っていませんでしたが,カーポートやガーデニング的な外構の費用は必ずしも必要とは言い難いため微妙かと思いますが,斜面に建てる際の擁壁の費用などは認められるのではないかと思います。また,テレビやエアコン等の家具の購入については,住宅取得と密接とは言えないので比較的難しいように思います。
 

2 疎明方法
 

諸費用ローンの使途が上記のような登記費用等のみであることを裁判所に説明しなければなりません。

通常,銀行との間の契約書には,「諸費用」としか書いておらず,具体的な使途が書いていないため,契約書だけでは説明ができません。そこで,金融機関の担当者から具体的な使途について聴取する必要があります。

今回の手続においては,サービサーが受託しており,サービサーの担当者から金融機関の担当者に問い合わせてもらって聴取したものを書面にして提出いたしました。
 
 

ということで,諸費用ローンについては,やはり名目だけではなく実態を調査する必要があります。今回はたまたまサービサーの方が協力的であったため問題なく進めることができましたが,金融機関の方が非協力的だと頓挫することにもなりかねません。もっとも,金融機関側の立場においても協力することがメリットである(住宅ローン特則が認められないと,個人再生を諦めて破産することになるため,結果的に全額の回収は極めて困難となる。)ことが多いため,この点を説明すれば概ね協力してもらえると思います。

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4月 06 2018

日本保証の代理人弁護士等からの督促状について

株式会社日本保証という会社があります。
 

もともとは,商工ローンの大手であった商工ファンド(SFCG)と双璧を成す「日栄」という会社であり,20年近く前に「腎臓売れ」などといって取立てを行うなど社会問題にもなった会社です。
 

この社会問題を受けて,社名を日栄からロプロに変え,その後合併や商号変更を行い,現在の株式会社日本保証という会社になりました。
 

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武富士の承継会社

 

さて,この日本保証は,純粋に日栄だった会社が今に至るのではなく,いくつもの会社の事業を合併や事業譲渡により承継しており,過去に日栄と取引が無かった方の債権についても,いつの間にか日本保証が債権者になっているというケースがあります。その中でも一番多いのが武富士ではないかと思います。
 

武富士は,膨大に膨れ上がった過払金の返還に耐え切れず,平成22年に会社更生の申立てをして倒産いたしました。
これにより,武富士に対して過払金を請求できる方の債権は大部分が消滅してしまいましたが,武富士に対して借り入れが残る方については,会社更生手続きによって何ら影響を受けることはありません。したがって,武富士に対しては,残っている借入金については返済する必要がありました
 

上記のとおり平成22年に武富士は会社更生手続きを行っているため,当然ながらそれ以降に新たな貸し付けはされておりません。とすると,会社更生時点で武富士に対して借り入れが残っていた方については,現時点ですでに8年も経っていますのですでに完済している方がほとんどかと思います。 
 

弁護士法人等からの督促状

 

上記のとおり,多くの方が完済していると思われますが,平成30年の現在になっても武富士を承継した日本保証から督促状が届く方がいらっしゃいます。しかも,日本保証からではなく代理人である弁護士法人(弁護士法人引田法律事務所)や日本保証のNH事務センターから届きます。一般的に,弁護士さんから書類が届くと驚いてしまいますし,法的手続を執る旨の記載があったりますので,督促状に記載された金額を支払ってしまうケースもあります。
 

武富士が会社更生を行ってからすでに8年が経過していますので,その大部分の債権は消滅時効が完成していると思われます(最終の約定返済日から5年が経過していれば時効が完成します。)。もっとも,武富士時代に貸金請求の裁判や支払督促などを受けている場合にはその手続の確定のときから10年に時効期間が伸びますので,極々稀に時効が完成していない方もいらっしゃいます。
 

したがいまして,日本保証の代理人弁護士法人や事務センターから督促状が届いたときには,まずは当該弁護士法人等に対して取引履歴及び裁判等の支払手続きを行っていたかどうかの確認をしてください。多くのケースで時効が完成しているかと思われますので,その後,時効を援用する内容証明郵便を送付していただければ解決となります。
 

下記のケースでは,最終の約定返済日が平成13年の日付となっており,かつ,裁判等を起こされてもいませんでしたので,消滅時効の援用通知を送付して終了となりました。

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したがって,

例え,弁護士さんからの督促状だったとしても払う必要がないものがある!

ということになります。法律の専門家であう弁護士さんから督促状が届けば払わなければならないような気がしてしまいますが,実際には払わなくて良いこともありますので安易に支払わないようにしてください。

ただし,万が一判決等を取られており時効が完成していない場合は,分割で支払う交渉を行う必要があります。すでに判決など取られている場合,相手は弁護士法人ですので,脅しではなく本当に差し押さえなどを行ってくる可能性があります。無視をしていても解決する可能性は高く無いため,もしお手元に上記のような書類が届きましたら,お近くの弁護士や司法書士にご相談ください。
 

最後に,上記一連の手続については,当事務所でも行うことが可能です。この場合,通常の任意整理と同じ手続となりますので,時効の完成に関係なく,当事務所の報酬は3万円(+消費税)と内容証明郵便等の郵送料実費(2000円程度)となります。

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