抵当権抹消登記における不動産の個数について
住宅ローンを完済された際に，金融機関から抵当権抹消登記に関する書類を返却され，その中にご自身で行うか，司法書士にご依頼されて抵当権抹消登記をされるよう案内がされているかと思います。
そのような場合に当事務所にお見積りのご連絡をいただいた際に，当事務所の報酬は抵当権1つ当たり一律5000円と単純明快なのですが，法務局に納める登録免許税や事前調査の費用に関しては不動産の個数によって異なりますので，必ず不動産の個数をお伺いしております。
もっとも，関係書類をご覧いただいてもなかなか分からないケースもありますので，今回は不動産の個数のみに絞ってまとめたいと思います。
１ 基本的なお話し
日本の法律では，民法86条において「物」について次のとおり定めています。
「第八十六条 土地及びその定着物は、不動産とする。」
つまり，土地はもちろんのこと，その定着物（建物や立木など）は不動産とされております。立木については通常関係ありませんので，不動産と言えば，土地と建物だと思っていただければ良いです。
また，マンションに関しては，区分所有法1条において，専有部分（各お部屋部分）も所有権の対象になるとされており，加えて建物を所有している以上，必ず土地の利用権（敷地利用権）も有していることになります。
２ 戸建て住宅の場合
多くのケースで土地1つ，建物1つの合計2つとなる場合が多いと思います。
ただ，土地が複数の場合はその分土地の数が増えることになりますし，開発業者さんが一体を開発していると，自宅前の道路が私道になっており，その道路（土地）の持分を有していることも多いです。
また，あまり見かけませんが，借地上に建物を建築されている場合は土地は担保になることは通常ありませんので，建物だけの1つということもあり得ます。
いずれにしても，金融機関から返却された「抵当権設定契約証書」の対象となる物件が記載された箇所に不動産の表示がありますので，こちらをご覧いただければ個数をご確認いただけると思います。
３ マンションの場合
上記のとおり，マンションの場合は専有部分とその敷地である土地の利用権を有しています。また，大部分のマンションにおいては「敷地権化」されており，専有部分と敷地利用権が一体となっていることが多いですが，昭和時代のマンションなどは敷地権化されていないこともあります。
この点についても，上記のとおり「抵当権設定契約証書」をご覧いただき，下記のように「敷地権の目的たる土地の表示」という欄があれば，敷地権化されているということであり，無ければ敷地権化されていないということになります。
もし，「敷地権の目的たる土地の表示」があれば，その次に「土地の符号」という項目がありますので，こちらの個数がそのまま土地の個数となります。
上記は「１」しかありませんので，土地の数も1つとなり，専有部分と合わせて不動産の個数は2つとなります。
また，下記のようなマンションであれば，「土地の符号」という項目が5つありますので，専有部分と合わせて不動産の個数は6つとなります。大規模なマンションだと敷地の個数が増える傾向にあると思います。
一方，敷地権化されていない場合は，上記のような表示がありませんので，戸建ての場合と同様となります。
４ 登録免許税等の実費
抵当権抹消登記の登録免許税は不動産の個数×1000円ですので，上記の戸建ての場合だと2000円なのに対し，敷地が5つもあるマンションだと専有部分と合わせて6000円になりますので，かなりの差が出てしまいますね。なお，抵当権抹消登記における登録免許税は最大で2万円となっておりますので，なかなかありませんが，敷地が19個以上のマンションの場合は常に2万円となります。
また，マンションに限った話となりますが，事前調査の際の登記情報や登記完了後の登記事項証明書について，敷地権化されているマンションの場合は専有部分と敷地が一体化された登記簿となっているため1通分で足りるのに対し，敷地権化されていないマンションの場合は戸建ての場合と同様に専有部分と敷地部分それぞれに費用がかかってしまいますので，敷地権化されているマンションと比べると実費が多くかかることになります。
正直なところ，生きていくに当たって「この知識があって良かった！」というシーンは無いと思いますが，抵当権抹消登記の際には必要となる知識ですので，頭の片隅の中の片隅に置いておいていただければと思います。