令和5年4月から施行される民法改正等のまとめ③
令和5年4月1日から不動産登記法の改正により、遥か昔の権利（所有権以外）に関する登記が残っている場合に抹消する方法が簡略化され、権利者（一般的には不動産の所有者）が単独で申請できるようになりました。また、抹消ではありませんが、遺贈の登記に関して単独で申請できる場合が定められました。今回は、この点についてまとめたいと思います。
１ 遥か昔の権利（所有権以外）に関する登記とは
不動産の登記簿をご覧いただくと、所有者が誰であるかということが登記されています。所有者が変わっても自動的に所有者が変更されるわけではないため、当事者が登記申請を行い、その時点での所有者を登記して第三者に対抗できるようになります。この登記をしないまま長い月日が経過して実際の所有者が分からないことが大きな問題になっており、それに対応したのが前回の相続土地国庫帰属制度の記事となります。
さて、登記簿を見ると、所有者が誰であるかという事以外にもいろんなことが登記されている場合があります。例えば、住宅ローンを組まれて不動産を購入されている場合は、「抵当権」という権利が設定されており、金融機関の担保になっていることが分かります。また、それほど多くはありませんが、第三者に賃貸等をしている場合は「賃借権」の登記や「地上権」の登記がされている場合があります。
こちらも当事者が登記申請をしなければ登記されませんし、逆に権利が無くなった場合（抵当権であれば住宅ローンを完済した場合、賃借権であれば賃貸借契約が終了した場合、など）も自動的には登記は抹消されないため、当事者が抹消登記の申請をする必要があります。
また、登記制度は遥か昔から存在するため、明治時代のお金の貸し借りでも抵当権が設定されることがありました。その後100年以上経過し、本当は完済しているけど登記申請を忘れているのか、完済しないまま時が過ぎてしまっただけのかは分かりませんが、明治時代の抵当権が現代まで抹消されずに残っていることがあります。これが、「遥か昔の権利（所有権以外）に関する登記」となります。
そもそも、登記というのは当事者が協力して手続をしなければならず、当事者が亡くなっている場合は基本的に相続人全員が関与する必要があります。
しかし、100年以上も前の登記だと、恐らく登記の名義人はすでに亡くなっていると思われますし、その相続人を探すことも大変です。加えて、相続人が見つかったとしてもその相続人が協力してくれるかどうかも分かりません。
普通に使っている分には遥か昔の登記が残っていたとしても特に支障は無いかもしれませんが、第三者に売却等をする場合には大きな問題になります（遥か昔の登記が残っている場合、一般的には抹消しなければ売却ができません。）。
ということで、遥か昔の登記が残っているとかなり厄介なことになります。
２ 抵当権等の担保権については制度がある
当事務所でもページを設けているとおり、抵当権等については比較的簡単に抹消できる場合がありますので、こちらをご覧いただければと思います。
３ 抵当権等の担保権以外の登記
すでに存続期間が満了している地上権等の登記、買戻期間が満了している買戻登記については、権利者（一般的には不動産の所有者）が単独で抹消できることになりました。
以下、各ケースに関して記載いたします。
（１）存続期間満了済みの地上権等
必ずしも存続期間が定められている訳ではありませんので、すべての地上権等が該当するわけではありませんが、存続期間が登記されており、かつ、その期間が満了している場合は比較的簡略的に抹消することが可能となりました。
手続の流れとしては概ね以下のとおりとなります。
①存続期間が登記されており、かつ、すでに経過していることを確認する。
→登記事項証明書を見ればすぐに分かります。存続期間が登記されていないようであれば残念ですがこちらの制度は使えません。
②地上権者の調査を行う。
→具体的には地上権者の住民票等の書類上の調査を行う必要がありますが、現地調査までは必要ありません。もし、ここで地上権者等の所在が判明するようであれば簡略的な手続ではなく、通常どおり当事者双方が協力して登記申請を行うことになりますし、万が一協力してくれない場合は訴訟を行う必要があります。
③裁判所に公示催告の申立てを行い、除権決定を得る。
→難しそうな感じがしますが、裁判所に対して「地上権を抹消しようとしているので、異議がある人は連絡してくださいね。」という趣旨の官報公告を行うことになります。そして、一定期間が経過すると除権決定が出て抹消することができるようになります。
④登記申請
→上記の除権決定を添えて、権利者が単独で登記申請を行うことになります。
（２）買戻期間満了済みの買戻権
買戻権というのは、いったん売却をするけど、一定期間内であれば買い戻すことができる権利です。最近はあまり見ませんが、昭和や平成初期の売買の際の住宅供給公社等の公社が関係している場合に登記されているのをよく見ます。
さて、この買戻権は特に期間を決めなければ売買契約の日から5年間とされており、当事者の合意によっても最大で10年間とされています。とすると、売買契約の日から10年以上経過している場合は必ず買戻権は消滅していることになりますので極めて簡単に抹消することができます。
※上記の地上権等については存続期間の上限はありませんので、存続期間が定められていたとしてもその後に延長されている場合があります。
手続の流れとしては概ね以下のとおりとなります。
①買戻権が登記されており、かつ、売買の日から10年が経過していることを確認する。
→登記事項証明書を見ればすぐに分かります。
②登記申請
→権利者が単独で登記申請を行うことになります。
③買戻権者への通知
→まったく買戻権者が関与しないところで抹消されてしまうため、買戻権者宛に法務局から抹消した旨の通知がなされます。
上記の地上権等の抹消と異なり、権利者の調査や公示催告等の手続も一切不要ですので、極めて簡単に抹消することができます。
４ 解散した法人が抵当権等の担保権者の場合の特例
上記２のとおり、抵当権等については比較的簡略的に抹消できる特例がありますが、さらに解散した法人が抵当権者等の場合の抹消登記の特例ができました。
解散した会社であっても、清算人という方が存在するはずですので、通常はその清算人に協力してもらって抹消登記を申請することになります。しかし、清算人が行方不明だと協力を得ようがありませんし、清算人が亡くなっているような場合だと裁判所に清算人を選任してもらうなどかなり大変な手続が必要でしたが、今回の改正により比較的に簡略的に抹消が可能であり、さらに従前の特例と異なり供託しなくても良いというメリットもあります。
手続の流れとしては概ね以下のとおりとなります。
①抵当権等の担保権が登記されており、かつ弁済期から30年以上が経過していることを確認する。
→不動産の登記事項証明書で確認をします。
②抵当権者等が解散されてから30年以上経過していることを確認する。
→法人の登記事項証明書で確認をします。
③清算人の調査
→法人の登記事項証明書を見れば清算人が誰であるか住所氏名が登記されていますので、清算人の調査を行います。ただし、住民票等の調査のみで大丈夫であり、現地調査までは不要です。もし、清算人が見つかれば、通常どおり共同で申請を行うことになり、万が一協力してもらえない場合は訴訟等他の方法を検討することになります。
④登記申請
→清算人が所在不明であることが確認できたら、供託をすることなく、権利者が単独で登記申請を行うことになります。
５ 遺贈を原因とした所有権移転登記等
簡略的な抹消とは無関係なお話しですが、単独申請という点で共通するのでこちらでまとめます。
遺贈とは、遺言によって財産をあげるというものであり、相続人に対して行うこともできますし、まったくの第三者である個人や法人に対しても行うことができます。当事務所でも日本赤十字社やお世話になった病院へ遺贈するという内容の遺言書の作成に関与させていただいたことがあります。
さて、相続登記の場合は取得する相続人が単独で申請できるのに対し、遺贈の登記については相続人全員または遺言執行者が関与して登記をしなければならないとされております。遺言執行者が協力しないということは考えにくいですが、遺言執行者が選任されていない場合は相続人全員が関与する必要があり、その方の協力が得られないと登記ができないことになります。
さらに、相続人であるＡが不動産を取得するにしても、遺言に「不動産をＡに相続させる（特定財産承継遺言）」という場合はＡが単独で登記申請できるのに、「不動産をＡに遺贈する」となっている場合はＡが単独申請できないことは不合理だと考えられます。
そこで、遺贈の登記全部という訳ではありませんが、遺贈によって財産をもらう人が相続人である場合に限り、当該相続人（受遺者）が単独で申請できることになりました。
一方で、遺言によって自身が取得取得することを認識した場合は3年以内に登記申請を行う義務が生じ、3年以内に登記をしない場合は「10万円以下の過料」という罰金のようなものを課される可能性があります。
上記のうち、買戻権の抹消は司法書士としてはかなり楽にはなるかと思いますが、一般的にはあまり関係ないと思われます。また、地上権等の抹消や解散法人の抵当権等の抹消については、あまりお目にかかることは無いものの、お目にかかった時には大変な手間がかかりましたので、該当する方にはかなり大きな改正になると思います。
最後の遺贈については、相続人に遺贈するというケースがそもそも多くなく（遺贈するくらいなら特定財産承継遺言を書くことが多い）、仮に遺贈にするようであれば遺言執行者として受遺者を選任していることが多いため、現実的にはあまり該当するケースは多くないかと思います。