相続登記で被相続人の住所が繋がらない
相続登記のご依頼をいただくことが多いのですが、相続登記で大事なこととして、「戸籍謄本に記載されている被相続人と登記簿に記載されている所有者が同一人物である」ということを証明する必要があります。
ただ、この同一人物であることを証明するのに楽な場合と大変な場合がありますので、状況に応じてまとめたいと思います。
１ 登記簿上の住所と本籍地が同一
例えば、土地を所有されていたＡさんがお亡くなりになり、Ａさんの相続人名義に登記をしたいとします。
この場合、登記簿を確認すると「名古屋市〇〇区〇〇町１番地 Ａ」と登記されていました。このＡさんが亡くなったことを証明するためにはＡさんの戸籍謄本が必要になりますが、戸籍謄本の本籍地が「名古屋市〇〇区〇〇町１番地」となっており、Ａさんが死亡した旨の記載があれば、これだけで同一人物であるという事を証明できます。
本来、登記簿上の住所と戸籍謄本に記載されている本籍地には関係が無いのですが、昔は本籍地と住所地が同一であったため追加の書類は不要になっているのだと思います。
２ 登記簿上の住所と本籍地が異なるが住所は同一
つまり、
（１）戸籍謄本を見れば、本籍地が「長久手市〇〇町１番地」であるＡさんが死亡したことが分かる。
（２）除票を見れば、本籍地が「長久手市〇〇町１番地」であるＡさんの住所は「名古屋市〇〇区〇〇町１番地」であることが分かる。
（３）登記簿を見れば、住所が「名古屋市〇〇区〇〇町１番地」のＡさんが所有していることが分かる。
ということで、登記簿上のＡさんと戸籍謄本に記載されているＡさんが除票を介して同一人物であるということを証明できます。
３ 登記簿上の住所と本籍地が異なるうえ住所も異なる
上記と同様に、登記簿を確認すると「名古屋市〇〇区〇〇町１番地 Ａ」と登記されていました。このＡさんが亡くなったことを証明するためにはＡさんの戸籍謄本が必要になりますが、戸籍謄本の本籍地が「長久手市〇〇町１番地」となっていた場合、これだけでは登記簿上のＡさんと戸籍謄本のＡさんが同一人物であるかどうかは分かりません。
Ａさんの住民票除票（本籍地の記載有り）を取得して確認したところ、最後の住所は「長久手市〇〇町１番地」となっている場合、除票でも繋がらないことになります。
この場合は、まずは除票に記載のある「前住所」を確認します。もしそこに「名古屋市〇〇区〇〇町１番地」と書かれていれば、「名古屋市〇〇区〇〇町１番地」のＡさんが転居して「長久手市〇〇町１番地」に変わったという事が分かりますので、これで大丈夫です。
つまり、
（１）戸籍謄本を見れば、本籍地が「長久手市〇〇町１番地」であるＡさんが死亡したことが分かる。
（２）除票を見れば、本籍地が「長久手市〇〇町１番地」であるＡさんの以前の住所が「名古屋市〇〇区〇〇町１番地」であったことが分かる。
（３）登記簿を見れば、住所が「名古屋市〇〇区〇〇町１番地」のＡさんが所有していることが分かる。
ということで、登記簿上のＡさんと戸籍謄本に記載されているＡさんが除票を介して同一人物であるということを証明できます。
なお、Ａさんが「名古屋市〇〇区〇〇町１番地」→「日進市〇〇町１番地」→「長久手市〇〇町１番地」と転居を繰り返している場合、長久手市の除票の前住所を見ても日進市の住所しか出てきません。この場合は、さらに日進市役所で除票を取得すれば、その前住所として「名古屋市〇〇区〇〇町１番地」が出てきますので、すべての除票があれば証明できます。
さらに、住所の変遷は住民票除票ではなく戸籍の附票でも調べることもできますので、除票で繋がらない場合は、戸籍の附票の調査をしてみるということもあります。
４ 登記簿上の住所と本籍地が異なるし住所も異なるうえに証明書も出ない
登記簿上の住所と本籍地が異なる場合は上記のとおり住民票除票や戸籍の附票が必要になります。この除票等について、法改正により現在は保存期間が150年とされておりますが、数年前まで除票等の保存期間が5年と定められておりましたので、死亡や転居から5年程度経過してしまうと除票や戸籍の附票が取得できないという事があります。
例えば、名古屋市の場合だと平成26年3月31日以前に死亡や転居などにより除票になった方については保存期間の経過により除票や戸籍の附票を取得することができません。
→ 除票
→ 戸籍の附票
ただし、役所によっては必ずしも5年経過によって廃棄しているとは限らないため、まずは役所に確認をされた方が良いと思います。
さて、除票等で同一人物であることを証明できないとなると別の方法で同一人物であることを証明しなければなりません。
この場合、当該不動産の権利書があれば除票等が無くても同一人物であると判断してもらえます。というのは、権利書というものは不動産の所有者以外の人が所持していることは通常は考えられないため、登記申請に権利書を添付してきたという事は、その不動産の所有者の相続人が関与していることが強く推認できるからです。
もっとも、不動産を取得されたのが数十年前であるという場合、権利書を紛失しているという事もかなりあります。
この場合は、下記の書類のうちの1通または複数を提出することで相続登記が認められますが、どの書類が必要になるかは各法務局によって判断が異なりますので、必ず事前に確認をする必要があります。私の経験上は①と②をセットということが多いですが、それに加えて③～⑤から1点ということもあります。
①相続人全員が「登記簿上の所有者が戸籍謄本に記載されている被相続人と同一人物であること」を記載した上申書＋相続人全員の印鑑証明書
②登記簿上の所有者に関する不在籍証明書・不在住証明書
③固定資産税の納税証明書数年分（年数はケースバイケースですが3年分ということが多いです。）
④被相続人が名宛人となった固定資産税の納税通知書
⑤除票等が廃棄されていて発行できない旨の証明書
ということで、登記簿上の所有者の住所と戸籍謄本の本籍地が統一である場合、または登記簿上の所有者の住所と除票の住所が同一である場合は比較的スムーズですが、いずれも異なる場合はその調査に大変苦労する場合があります。
以前まとめたとおり、令和8年から転居された場合は、所有する不動産についての住所変更登記申請が義務になっておりますので、転居をされた際には必ず住所変更登記もされますようお願いいたします。