判断能力に不安がある方が所有している不動産の売却
最近、ご両親が施設に入所するため実家に居住しなくなり、また、その施設の費用に充てたいため実家を売却したいというようなご相談をお受けする機会が多くなってきましたので、一般論とはなりますが売却方法等についてまとめたいと思います。
１ 判断能力があるか無いかで大きく異なる
不動産を所有されている方に判断能力があれば、その方のご判断によって自由に売却するかどうかを決めることができます。逆に言えば、例えご家族が売却したいという意向をお持ちであっても、所有者ご自身が売却したくないということであれば、どのような手段を使っても売却することはできません。
一方、判断能力がまったく無いような状況になっていらっしゃる場合は、ご自身で契約等を行うことができず結果として売却することは不可能ですので、成年後見人等を裁判所に選任してもらい、選任された成年後見人等が売却手続を進めることになります。
→ 法定後見制度
しかしながら、判断能力というものは明確に判断できるわけではなく、ひらたく言えば「微妙な状況」ということも多く存在します。
この場合、売却手続を行う司法書士がご本人とお会いして判断能力について確認させていただき、判断能力があると判断できるようであれば売却を進めることができますが、後になって他のご家族から「あのときには判断能力はなかったはずだ」とトラブルになる可能性がありますので、医師の診断書などを取得していただき、当時の状況を証明できるような記録をとっておく必要があります。
さらに、成年後見制度には成年後見以外にも保佐や補助という類型もありますので、判断能力がまったく無いという状況では無かったとしても減退が認められるようであれば、保佐人や補助人を裁判所に選任してもらい売却を進めるということも考えられます。
２ 将来の売却のためにできること
上記は実際に売却する段階での判断能力の有無となりますが、予め対策をしておくことで将来的に認知症などで判断能力が減退したり、失われてしまった場合でも売却を進めることができる方法があります。
（１）任意後見契約
こちらは、お元気なうちに「将来自分の判断能力が衰えてきたときには、〇〇さんにすべて任せたい。」という契約をしておくことで、実際に判断能力が衰えたときに予め契約しておいた方が任意後見人としてご本人に代わって売却等を進めることができます。
任意後見のメリットとしていくつか挙げられますが、特に重要なのは①誰を後見人にするか予めご自身で決めることができる、②どのようなことをお任せするかをご自身で決めることができる、という2点が大きいかと思います。
詳細は任意後見の項目をご覧ください。
（２）家族信託
こちらは、不動産の名義そのものをお元気なうちに親族等に変えておき、その運用や処分を親族等に行ってもらうという制度です。名義自体は親族に変わっていますが、贈与をしている訳では無いので、信託した財産から得られた収益（賃貸しているのであれば賃料、売却したのであれば売却代金）については、基本的には受益者たるご本人のものとなります（本人以外の別の方を受益者として指定することもできます。）。
なお、例として不動産を挙げておりますが、現金を親族に信託してご自身が将来施設などに入った際の費用を継続して支払ってもらうというような使い方も可能です。
家族信託は個々のご家族によってオーダーメイド的な手続になりますので、専門家へご相談いただいた進めた方が良いと思います。
当事務所でも家族信託を行っておりますので、ご興味がある方は一度ご相談いただければと思います。
（３）生前贈与
こちらは、不動産の名義そのものをお元気なうちに親族等に変えておくことは家族信託と同じですが、不動産から得られた収益（賃貸しているのであれば賃料、売却したのであれば売却代金）についても親族等のものになるというものです。
家族信託のような難しいお話しではなく、単純に「親族にあげた」というだけであるため、法律関係としては簡単ではあります。
しかし、高額な贈与税が課される可能性がありますので、贈与を行う際には税理士さんへのご相談は必須であると思われます。また、婚姻期間が20年以上の夫婦間での居住用不動産の贈与等であれば、毎年の110万円の贈与税の非課税に加えて、2000万円まで非課税になるという「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除制度」がありますので、これらを使って贈与をするということも考えられます。ただし、贈与税が非課税になるだけであり、不動産取得税や登記の際の登録免許税はかかってしまいますので、それらも踏まえてご検討いただく必要があるかと思います。
以上、判断能力に不安がある方が所有している不動産の売却についてでした。